Оспаривание кадастровой стоимости: внесена определенность по вопросу даты оценки в нестандартных случаях

В сфере оспаривания кадастровой стоимости стало меньше сложностей и противоречий, а значит, мы можем более эффективно защищать права бизнеса в части снижения соответствующего налогового бремени и арендных ставок за землю  (при аренде государственной или муниципальной земли).

Президиум ВАС в одном из своих недавних постановлений  (№ 10761/11 от 25.06.2013г.) сформировал правовую позицию по вопросу о надлежащей дате, на которую следует доказать рыночную стоимость объекта недвижимости (земельного участка)  при заявлении требования о ее внесении в качестве кадастровой.

Отмечу, что данный вопрос был дискуссионным и по-разному решался в судебной практике,  а иногда по одному и тому же делу даже у суда первой инстанции часто менялось мнение, особенно по измененным (сложным, нестандартным) земельным участкам, что приводило не только к затягиванию процесса, но и к большим затратам истца, в т.ч. на неоднократную переделку отчетов оценщика.

Так, в одном из имеющихся в нашей практике дел (№А76-20237/2012) сложность заключалась в том, что на момент подачи иска в суд земельный участок был серьезно изменен относительно даты утверждения массовой кадастровой стоимости (01.01.2010г.),  а именно:  новый участок поставлен на кадастровый учет 20.12.2010, при этом 25.01.2012 произведен государственный кадастровый учет изменений в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.  Кроме того,  по данным кадастрового паспорта от 25.01.2012 кадастровая стоимость земельного участка составила 5 469 457,6 рублей,  а по состоянию на 13.03.2012 - 3 534 414,58 рублей.

При таких запутанных обстоятельствах было необходимо определить надлежащую дату, на которую следует доказать рыночную стоимость земельного участка.

Изначально при подаче иска, руководствуясь в том числе мнением оценщика, истец применил дату, указанную в акте исполнительного органа субъекта об утверждении  результатов оценки кадастровой стоимости,  каковой являлась 01.01.2010,  и суд поначалу не возражал и не ставил ее под сомнение.

Впоследствии с учетом данных, представленных кадастровой палатой,  о том, что  за  2012 год кадастровая стоимость земельного участка менялась дважды, суд  посчитал, что надлежащей датой является 13.03.2012,  т.е. дата последнего изменения кадастровой  стоимости по кадастровому паспорту. Пришлось истцу заказывать новый  отчет оценщика именно на эту дату, хотя какой-либо государственной переоценки кадастровой стоимости земельных участков после 01.01.2010 не было.

Тем не менее,  решение судом было принято и более чем удовлетворило истца.

В настоящее же время ситуация окончательно прояснилась. Новое ППВАС РФ основано прежде всего на основополагающем в этой теме постановлении ППВАС от 28.06.2011 № 913/11,  где указано на саму возможность определения в судебном (исковом) порядке кадастровой стоимости земельного участка посредством указания его рыночной стоимости,  и  подчеркивается,  что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

ВАС РФ подтвердил принцип сопоставимости кадастровой и рыночной стоимости,  который заключается в том, что подлежащая внесению в качестве кадастровой рыночная стоимость должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату. Это вытекает из того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Указанное согласуется со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности, где прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В то же время Закон об оценочной деятельности напрямую не определяет «дату установления кадастровой стоимости»,  но исходя из системного толкования главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконных актов, а  также  учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей,  использования  «равно временных» (существующих в одно и то же время) показателей (ценообразующих факторов), датой установления кадастровой стоимости земельного участка в целях оспаривания кадастровой стоимости и определения даты оценки для стоимости рыночной является та же дата, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки. В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Но сложности возникают с «измененными» земельными участками,  в т.ч. с такими, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент проведения государственной кадастровой оценки, в частности вновь образуемых земельных участков.

ВАС РФ указал, что рыночную стоимость вновь образованных объектов необходимо также определять на дату установления кадастровой стоимости ранее существовавшего земельного участка,  из которого «вытекают»  вновь образованные.

Таким образом, подтвержден принцип преемственности кадастровой стоимости земельных участков. Обоснован он следующими положениями, вытекающими из подзаконных актов:

- кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка определяется на основании имеющихся результатов кадастровой оценки, утвержденных до образования такого участка;

- в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего земельного участка (преобразуемого земельного участка) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

Радует также, что сформулированная в ППВАС РФ № 10761/11  от 25.06.2013 правовая позиция подлежит применению судами в делах, по которым к моменту опубликования данного постановления не вынесено решение судом первой инстанции.

Отдельно ВАС РФ отметил, что указанный порядок определения даты оценки рыночной  стоимости недвижимости (как даты установления кадастровой стоимости) не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

При этом не указано, что именно влияет на определение указанного момента.

Код для вставки в блог