Можно ли апеллировать к Гражданскому кодексу при сноcе торговых павильонов?

Анализируя дела, которыми чаще всего приходилось заниматься в прошлом году, я пришла к выводу, что большая часть из них связана со сносом торговых павильонов. Разумеется, речь идет о всем известной статье 222 ГК РФ и статье 304 ГК РФ (требования освободить незаконно занятый земельный участок).

Все подобные дела похожи друг на друга. Заинтересованные лица, которые решили, что та или иная постройка подпадает под признаки самовольной и подлежит сносу, должны доказывать свою правоту в суде и только на основании решения суда, вступившего в законную силу, такая постройка может быть снесена.

Позиция судов обычно основана на статье 35 Конституции РФ: право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Это связано с тем, что в случае принятия в административном порядке решения о сносе строения (здания, сооружения) как самовольной постройки, орган, принявший такое решение, фактически решает вопрос о праве собственности лица, осуществившего строительство. Между тем федеральное законодательство такого права административным органам не дает.

Кто может обратиться в суд с исками?

Закон предусматривает, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться сам собственник (или обладатель иных вещных прав) земельного участка, прокурор (для защиты публичных интересов), орган, осуществляющий строительный надзор, а также любое лицо, чьи законные права нарушены такой постройкой.

3 повода для прокурора

Основным доводом, позволяющим прокурору выступить с иском о сносе самовольной постройки является соблюдение прав и законных интересов в публичных интересах, что чаще всего и заявляется прокуратурой в качестве основания для предъявления такого рода исков.

Действия противоположной стороны таковы. Первоначально необходимо выяснить наличие обстоятельств, согласно которым прокурор может выступить в качестве истца по этой категории дел. Указанные иски могут быть поданы прокурором только в том случае, если граждане по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут самостоятельно обратиться в суд.

Более того, по смыслу ч.3 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований или прав, законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право было нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающий способы защиты этих интересов. Как правило, на эти возражения четких ответов со ссылкой на нормы права и обоснованием не следовало, поэтому такой довод прокурора о том, что существование спорной постройки нарушает интересы неопределенного круга лиц, как основание для предъявления иска по такого рода спорам не считался судами доказанным.

Иным обстоятельством, необходимым для решения в судебном порядке вопроса о сносе самовольной постройки, признается наличие выраженной (не предполагаемой) угрозы жизни и здоровью граждан существованием указанной постройки. Противоположная сторона (ответчик) должен всячески способствовать, чтобы эти обстоятельства были представлены истцом и исследованы судом.

В большей части исковых заявлений по этой теме не было приведено ни единого довода в обоснование данного факта. Более того, в ходе судебных разбирательств обычно выяснялось, что никаких заявлений от граждан в отношении данных спорных объектов не поступало, и никаких фактов, подтверждающих вред от постройки, не приводилось.

В соответствии с частью 1 статьи 1065 Гражданского Кодекса РФ, опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, вызывающей такую опасность. При этом законодатель обязывает истца обосновать опасность причинения вреда в будущем, противоправность поведения ответчика-причинителя вреда, причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда, а в данном случае - причинную связь между эксплуатаций нежилого помещения и нанесением вредя.

Весомым доводом со стороны прокуратуры в таких случаях называлось нарушение владельцами спорных построек норм земельного законодательства, однако законом предусмотрено, что прокурор не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка (статья 52 АПК РФ). В то же время зачастую единственным доводом в обоснование иска прокурором приводилось нарушение со стороны ответчика требований земельного законодательства.

Позиция ответчика должна основываться в этом случае на том, что на основании статей 301-304 ГК РФ только собственник (или лицо, обладающее иными вещными правами) наделен правом обращения с иском в суд о защите нарушенного права с целью истребования последнего из чужого незаконного владения. Следовательно, правом на обращение с иском об освобождении земельного участка и сносе постройки, на нем расположенном, в рамках данных исков органы прокуратуры не обладают.

Таким образом, есть три важных составляющих обстоятельств дела, которые необходимо учитывать и должным образом аргументировать. На основании этого заявления, поданные прокурором, не могут быть удовлетворены судом.

Лицо, чьи интересы нарушены постройкой

Закон также предусматривает возможность обращения с исками о сносе самовольных строений для любого лица, чьи законные права нарушены постройкой.

В данном случае требование закона обязывает заявителей обосновать в порядке ст. 56 ГПК РФ и ст. 65 АПК РФ, в чем конкретно заключаются их интересы, и какое право было нарушено. Также в обосновании должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающий способы защиты этих интересов.

Частными доводами, встреченными мной в реальных процессах, со стороны заинтересованных лиц приводилось то, что данная постройка самовольна, незаконно занимает земельный участок, к слову говоря, не принадлежащий этим лицам; несоответствие градостроительному плану развития территории; расположение рядом с объектами общественного и культурного наследия, при этом соответствующие ведомства с подобными инициативами в суд не обращались и не считали, что их права нарушены и т.д.

Что делать, если иск подан правомерно?

Рассмотрим ситуацию, когда иск подан надлежащим лицом, обладающим на это правом. Что делать?

Основным доводом, на котором строились исковые требования, является правила признания постройки самовольной согласно статье 222 Гражданского Кодекса РФ.

По данному поводу законодательство (ст. 130, 222 ГК РФ) и судебная практика разъясняют, что правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поскольку признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его государственной регистрацией (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф  08-4424/2006).

Термин «постройка» не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это - родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое имущество положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей.

Более того, понятие «недвижимость» является правовой категорией, а потому отнесение имущества к недвижимым объектам устанавливается не только фактом его создания в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Следует отметить, что проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06).

Что говорит судебная практика?

Из анализа судебной практики можно выделить следующие технические критерии отнесения строений и сооружений к недвижимости, нашедшие свое отражение в судебных актах: капитальный характер строения, монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, характер работ по привязке фундамента к местности, подведение к нему стационарных коммуникаций.

Наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания вещи недвижимой (Постановления ФАС СКО от 18.03.2008г.), также наличие данного признака должно быть объективно обусловлено. Определяющим признаком не является и проведение технического учета и инвентаризации строения.

Другим определяющим фактором для отнесения объекта строительства к недвижимым объектам является прочная связь объекта с землей. При этом под прочной связью с землей понимается не только физическая связь, но и юридическая. Недвижимым может быть только то сооружение, которое и построено как недвижимое, т.е. с наличием всех требуемых Градостроительным кодексом документов, с соблюдением строительных, градостроительных норм, на земельном участке, отведенном для строительства капитальных строений, с приемкой объекта в эксплуатацию.

Оценка того, является ли объект недвижимым или нет, производится судами на основании всех представленных документов и исходя из совокупности всех признаков. Основным доказательством по спорам о соответствии объекта критериям недвижимости является заключение независимой строительно-технической экспертизы о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ. На заключения экспертизы следует обратить особое внимание: она производится экспертами в данной области, способными наиболее точно оценить технические параметры постройки и то, является она недвижимой или нет, и может оказать определяющее влияние на решение суда, являясь наиболее действенным способом защиты интересов заинтересованного лица.

Более того, ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06) только в том случае, если объектом строительства является объект недвижимости – капитальное строение и прямо предусматривает, что действие ст. 222 ГК РФ не распространяется на временные строения, что имеет место быть в настоящем случае.

Таким образом, применение положений статьи 222 ГК РФ к сносу торговых павильонов (временных построек) попросту невозможно.

Код для вставки в блог