Заблуждения добросовестного приобретателя недвижимости

От покупателей недвижимого имущества, зачастую можно услышать фразу: «Я добросовестный приобретатель. Мне ничего не грозит». Это весьма опасное заблуждение. Предлагаю разобраться, какие риски могут возникнуть у  приобретателей недвижимости.

Риски ненадлежащего оформления и одобрения сделки

Риски, возникающие в случаях ненадлежащего оформления и одобрения сделок, следуют признать наиболее известными. Участники сделки, даже не являющиеся юристами, знают, что нужна обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью,  надлежащее оформление доверенностей, протоколов общих собраний участников (для юридических лиц) или нотариально заверенных согласий супругов (для физических лиц), подписание передаточных актов, указание в договоре стоимости объекта и его точных идентифицирующих признаков, а также соблюдение иных формальностей, необходимых для того, чтобы сделка считалась заключенной и действительной.

В данную категорию возможно включить риски, возникающие при:

1) Несоблюдении требований к оформлению сделок (неуказание существенных условий договора, отсутствие точных идентифицирующих признаков объектов, отсутствие передаточного акта и т.п.);

2) Ненадлежащем оформлении полномочий представителей коммерческих юридических лиц (в том числе унитарных предприятий);

3) Несоблюдении требований в отношении крупных сделок;

4) Несоблюдении требований в отношении сделок с заинтересованностью;

5) Неправоспособности и недееспособности физических лиц, участвующих в сделке;

6) Нарушении порядка делегирования полномочий;

7) Неисполнении установленных процедур при получении согласия сособственников.

Соблюдение указанных выше требований и правил обычно в обязательном порядке проверяется юристами при оформлении сделки, так как при их нарушении договор купли-продажи или иного отчуждения недвижимости либо считается незаключенным (см., например, ст. 432, 555 Гражданского кодекса РФ), либо может быть признан недействительным, и продавец вправе потребовать возврата переданного имущества.

При этом обычно внимательно относятся именно к оформлению последней сделки, зачастую не уделяя соответствующего внимания предыдущим, в то время как при их ненадлежащем документировании и оформлении волеизъявления сторон риски сохраняются.

Отдельные реституционные риски

Рассматриваемая категория объединяет риски признания сделок недействительными с возникновением обязанностей возврата каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке (ст. 167 Гражданского кодекса РФ). Данные последствия обозначаются юридическим термином «двусторонняя реституция», который и дал наименование данной категории рисков.

Целесообразно провести юридический анализ правоотношений в целях выявления потенциальной угрозы реституции, например, при:

1) Несоблюдении требований антимонопольного законодательства;

2) Вероятности признания отчуждающей стороны банкротом с возможностью признания недействительными сделок по отчуждению имущества, заключенных в течение шести  месяцев (для организаций), либо в течение 12 месяцев (для частных лиц), предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом;

3) Несоблюдении прав сособственников, обладателей преимущественных прав и иных сообладателей прав в отношении имущества;

4) Мнимой либо притворной сделки.

Данные виды рисков подлежат оценке при юридическом анализе в основном последней из заключенных в отношении объекта недвижимости сделок.

Отдельные виндикационные риски

К данной группе отнесем риски, основанные на: 

1) Нелегитимности лиц, принимающих решения о сделках (акционеров (участников), общих собраний участников, совета директоров, представителей собственников и  др.);

2) Сделках, совершенных под влиянием заблуждения гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

3) Сделках, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Данная категория доставляет наибольшее количество неприятностей, в первую очередь добросовестным приобретателям, так как в нее включены нарушения, при которых любой из предыдущих собственников, чьи интересы были нарушены, в случаях, особо перечисленных в законодательстве, может истребовать имущество посредством предъявления виндикационного иска  (ст. 302 Гражданского кодекса РФ).

При этом не имеет значение количество сделок, совершенных после выбытия прав на имущество от лица, чьи права были нарушены, до получения прав на имущество добросовестным приобретателем.

При выборе между интересами добросовестных приобретателей и интересами лиц, которые были лишены имущества помимо своей воли, закон становится на сторону последних как наименее защищенных  в данной ситуации.

Ипотечные риски (риски обращения взыскания по долгам предыдущих собственников)

Особые неприятности для добросовестных приобретателей могут представлять случаи ипотеки в силу закона, то есть ипотеки, основанной не на договоре, а вытекающей из требований  законодательства. Например, по общему правилу, жилой дом или квартира, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру (ст.77  ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Статья 78 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополняет данный перечень случаями, когда кредит либо заем брался на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение жилого помещения, а также погашение ранее предоставленного кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Несмотря на то, что в данном случае договор ипотеки не оформляется и не регистрируется, объекты недвижимости после передачи добросовестному приобретателю продолжают считаться заложенными (ст.353  ГК РФ) и кредиторы вправе требовать обращения на них взыскания в счет погашения долгов предыдущих собственников. При этом не имеет значение количество переходов права собственности на объект недвижимости (количество совершенных в отношении него сделок), то есть может возникнуть ситуация, когда ни покупатель, ни продавец не знали, что в отношении объекта недвижимости установлена ипотека в силу закона. 

Вот только несколько аналогичных ситуаций, установленных действующим законодательством, в частности, в отношении коммерческой и жилой недвижимости:

1) Недвижимое имущество,  проданное с отсрочкой либо рассрочкой платежа по договору (в кредит), признается находящимся в залоге в силу закона у продавца для обеспечения его обязательств по оплате (ст. 488  ГК РФ);

2) Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считается находящимся в залоге в силу закона. Если земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды (ст. 64.1.  ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

3) При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на нем здания и сооружения залогодателя (ст. 64.1. ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

4) При строительстве зданий или сооружений с использованием кредитных средств или целевого займа, земельный участок, на котором они находятся либо право аренды на данный земельный участок считается находящимся в залоге  (ст. 64.2.  ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

5) Земельный участок либо право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а также сам построенный дом или иной объект после окончания строительства считаются находящимся в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства (ст.13 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …»);

6) При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательств плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ).

Таким образом, к категории ипотечных отнесем риски, имеющиеся при следующих обстоятельствах:

1) Наличие ипотеки в силу закона; 

2) Наличие договорной ипотеки или несоблюдение требований к ее прекращению;

3) Несоблюдение требований законодательства при отчуждении заложенного имущества (при договорной ипотеке и ипотеке в силу закона). В этом случае предыдущий собственник может потребовать восстановить его в правах и потребовать возврата недвижимого имущества. 

Риски изъятия и запретов

В отдельную категорию отнесем риски изъятия и запретов, имеющие место при: 

1) Неисполнении особых требований и условий, установленных в отношении объекта недвижимости (например, в отношении незаконно перепланированного помещения; памятников истории, культуры и архитектуры; несоблюдение целевого назначения помещения, установленного  при его приватизации; нарушение сроков и вида строительства на земельном участке и т.п.);

2) Наличии ограничений оборотоспособности предмета сделки;

3) Наличии правопритязаний и споров;

4) Вероятности изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд.

В указанных выше случаях уполномоченные государственные или муниципальные органы в установленном порядке вправе наложить арест, изъять либо иным образом ограничить права в отношении недвижимого имущества.

Риски специально-регулируемого порядка получения прав

Наконец, в отдельный блок объединим очень разнородные правоотношения,  связанные со специальными процедурами получения права собственности на объекты недвижимого имущества.

Можно указать следующие случаи, создающие особую категорию рисков, минимизировать которые весьма непросто:

1) Несоблюдение требований при строительстве и реконструкции;

2) Несоблюдение установленного порядка приватизации имущества и условий приватизации;

3) Несоблюдение установленного порядка взноса в уставной капитал;

4) Несоблюдение установленного порядка в ходе торгов (аукционов и конкурсов) и после их проведения;

5) Несоблюдение требований при отчуждении имущества в ходе процедур банкротства;

6) Несоблюдение требований к оформлению отступного при ипотеке, к порядку обращения взыскания и реализации заложенного имущества и в иных подобных ситуациях;

7) Несоблюдение установленного порядка раздела и оформления полученного имущества при разводе и ином разделе общего имущества;

8) Несоблюдение особенностей получения прав в отношении земельных участков;

9) Несоблюдение особенностей получения прав в отношении памятников истории, культуры и архитектуры;

10) Несоблюдение требований при наследовании;

11) Несоблюдение установленного порядка при получении имущества по договору ренты либо пожизненного содержания с иждивением;

12) Несоблюдение особенностей оборота жилых помещений (например, нарушение прав несовершеннолетних, преимущественных прав собственников соседних комнат в коммунальной квартире и т.п.).

Нарушение указанных выше требований и правил может привести к утрате прав в отношении недвижимого имущества. При этом добиться полноценной компенсации у лиц, действительно виновных в допущенных нарушениях в большинстве случаев практически невозможно.

Виды защиты интересов добросовестного приобретателя

Несмотря на кажущуюся с обывательской точки зрения угрозу рынку недвижимости, описанные выше риски соответствуют нормальному обороту, так как правовые нормы, их регулирующие, нацелены в первую очередь на защиту от злоупотреблений в данной сфере и подразумевают, что добросовестные приобретатели действительно добросовестно отнесутся к анализу возможных рисков перед принятием решения о приобретении объектов недвижимости.

Рекомендуют использовать при защите интересов добросовестных владельцев недвижимости как минимум следующие составляющие:

1) Детальную юридическую проверку (Due Diligence) в отношении  каждого из объектов недвижимого имущества (желательно до достижения окончательных договоренностей об условиях оформления сделки по приобретению недвижимости); 

2) Разработку оптимальных и наиболее соответствующих защите интересов добросовестных приобретателей вариантов передачи им прав на недвижимость; 

3) Разработку, согласование и оформление наиболее эффективных в каждом конкретном случае юридических способов обеспечения исполнения обязательств; 

4) Квалифицированное юридическое сопровождение сделки (составление проектов необходимых документов, разработку рекомендаций по оптимальному оформлению сделки, консультирование в ходе переговоров по возникающим вопросам, представление интересов в ходе государственной регистрации сделки и т.п.);

5) Титульное страхование, то есть страхование потери имущества в результате утраты права собственности (например, в результате признания недействительными сделок по приобретению объектов недвижимости, изъятия имущества по искам государственных органов, одного из предыдущих собственников и в иных аналогичных ситуациях);

6) В случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны партнеров -  обоснованный и полный расчет убытков и разработку правового механизма получения компенсации;

7) Профессиональную судебную защиту и иное юридически выверенное представление интересов добросовестных приобретателей в случае предъявления каких-либо претензий, ущемляющих их права в отношении недвижимого имущества.

Из всего сказанного следует, что реальной системы защиты прав добросовестных приобретателей на сегодняшний день государство пока не создало. Единственная полноценная гарантия возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости — страхование. Этот вид называют страхованием потери имущества в результате утраты права собственности, часто употребляют термин «титульное страхование».

Код для вставки в блог