Превратности оборота земель сельхозназначения

Мы привыкли рассматривать землю исключительно как недвижимое имущество. Но смотреть надо гораздо глубже. Земля – это не только объект недвижимого имущества, введенный в гражданский оборот, но и базис всех видов деятельности, средство производства в сельском и лесном хозяйстве, кладовая минерально-сырьевых ресурсов, уникальный реликтовый ландшафт, и, как сказано в Конституции РФ, – основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Серию материалов, связанных с проблемами оборота земель сельскохозяйственного назначения, мне хотелось бы начать с вводной статьи, дающей представление о том, как происходила приватизация земель сельхозназначения в 90-е годы XX столетия.

Земельный фонд мира составляет 13,4 млрд га (26 % поверхности планеты). Сельскохозяйственные угодья, на которых производится продовольствие, занимают 4,8 млрд. га, из них пашня – всего  1,4 млрд га. За 100 лет  площадь сельскохозяйственных угодий удалось увеличить  на 640 млн га, т. е. только на 15%. Резервные площади, которые могут быть дополнительно  освоены, составляют  лишь 450 млн га.  Но их освоение проблематично из-за климата, рельефа или отсутствия воды. Например, на производство 1 тонны пшеницы расходуется 10 тонн воды.

Согласно данным ООН, население планеты составляет 6,6 млрд человек. Таким образом, на 1 жителя приходится 2 га земной поверхности. И это с учетом «вечной мерзлоты», пустынь, гор, джунглей. Так, площадь лесов, гор, болот, пустынь и полупустынь суммарно составляет 64% территории суши.

На каждого человека требуется 0,30 – 0,50 га земли для производства пищи и 0,07 – 0,09 га  под жилище, дороги, рекреацию и т. д.

Пахотные земли в России занимают 129 млн га или 9,5% мировых запасов при численности населения 142 млн человек. Для сравнения, в Европе (включая Украину и Белоруссию) имеется 170 млн га пашни при численности населения 580 млн. человек.

С каждым годом значимость сельскохозяйственных угодий будет возрастать.  Пик сделок по приобретению контроля над сельскохозяйственными землями пришелся на 2006 – 2008 годы, сейчас наблюдается затишье, но это временное явление.

Земельные реформы в России проводились неоднократно, последняя была в 1991 году, когда колхозам и совхозам было вменено в обязанность провести реорганизацию и привести свой статус в соответствии с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности". Все сельскохозяйственные угодья у колхозов и совхозов были изъяты, и они как юридические лица остались только с несельскохозяйственными угодьями, приватизация которых не проводилась.

С тех пор прошло уже 20 лет, и можно констатировать, что концепция российской земельной реформы не является лучшим вариантом подобных преобразований.

За основу реформы была взята модель, примененная в восточных землях Германии, но при этом российскими реформаторами из германской модели были выброшены некоторые важнейшие положения, которые регулировали сохранность земельных активов.

Согласно российской концепции, все сельскохозяйственные угодья были поделены на условные земельные доли без определения их границ на местности с передачей земли в общую долевую собственность граждан. Право на получение земельной доли в собственность получили работники сельскохозяйственной организации, пенсионеры этой организации, а также работники предприятий здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли, питания, образования, расположенных на территории этой сельскохозяйственной организации. Пенсионеры объектов социальной сферы на селе прав на земельную долю не получили.

Итог реформы – общая долевая собственность граждан на сельскохозяйственные угодья. Кроме того, имущество колхозов и совхозов также было поделено на имущественные паи.

Старые сельскохозяйственные организации фактически прекратили свое существование, а новым сельскохозяйственным обществам, товариществам и кооперативам пришлось решать вопросы использования сельскохозяйственных земель и имущества бывших колхозов и совхозов на добровольных договорных отношениях с гражданами-собственниками земельных долей и имущественных паев.

Почти 10 лет оборот земельных долей регулировался не законами или кодекса, а указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, различного рода методическими рекомендациями Роскомзема РФ.

В 2001 году был принят Земельный кодекс, который, хоть и с ограничениями, разрешил оборот земельных участков поселений. В то же время Кодекс блокировал возможный ранее (ст. 260 ГК РФ) оборот земель сельскохозяйственного назначения до принятия специального закона.

13 февраля 2002 года Госдума обратилась к Владимиру Путину, Совету Федерации и Правительству РФ с предложением создать трехстороннюю рабочую группу по разработке Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". 16 мая 2002 г. Госдума на своем заседании приняла в первом чтении проект федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", внесенный Правительством РФ в Государственную Думу для рассмотрения 18 марта 2002 года.

21 июня 2002 года Законопроект был принят во втором чтении, а 26 июня 2002 года – в третьем. 10 июля 2002 года Совет Федерации одобрил проект федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». 24 июля 2002 года Федеральный закон № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») был подписан Президентом.

За время с момента принятия, Закон изменялся и дополнялся 15 раз. Последние поправки были утверждены 29 декабря 2010 года, часть из них вступила в силу 11 января 2011 года или 1 июля 2011 года. Несовершенство законодательства породило множество спорных ситуаций. Количество судебных споров, связанных с сельскохозяйственными землями, продолжает расти.

Если анализировать судебную статистику, то наибольшее количество судебных споров возникает на территориях, где находятся наиболее плодородные и ценные земли: в Центральном Черноземье, на юге России.

При проведении анализа статистических данных судов общей юрисдикции и арбитражных судов было выявлено более 20 разновидностей дел. Встречаются иногда экзотичные формулировки исковых требований, например:

· о включении в списки лиц, имеющих право на выделение земельной доли, выделении земельной доли из фонда перераспределения и признании права собственности на земельную долю;

· о признании права собственности на земельную долю вследствие ошибки в документах на земельные доли;

· о признании незаконным отказа в госрегистрации договора дарения и права общей долевой собственности на земельный участок;

· о признании договора купли-продажи действительным и состоявшимся и признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельную долю;

· о дополнении протокола общего собрания собственников земельных долей, признании преимущественного права на выделение земельного участка, истребовании его из чужого незаконного владения, прекращении прав собственности на земельный участок;

· о выделении земельных участков из земельного участка сельскохозяйственного назначения и возложении обязанности о заключении договора купли-продажи выделенных участков;

· о признании недействительным возникшего права собственности на земельные участки;

· о признании незаконным общего собрания собственников земельных долей, а его решения недействительным;

· о признании недействительным протокола общего собрания собственников земельных долей, признании недействительной доверенности;

· о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании причиненных им убытков, исключении из ЕГРП записей о прекращении права собственности на земельные доли;

· о внесении изменений в договор аренды;

· о признании недействительным возникшего права аренды и др.

Наиболее распространенными исками в судах общей юрисдикции являются иски о признании права собственности на земельную долю в порядке приватизации, а также в порядке наследования права собственности на долю земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в праве общей долевой собственности на землю.

Такие споры возникли в связи с тем, что при реорганизации колхозов и совхозов лица, включенные в списки, при жизни не получили свидетельства о праве собственности на землю, или указанные свидетельства были утеряны, или наследники пропустили срок для обращения в нотариальную контору.

На втором месте стоят иски об определении местоположения земельного участка, выделяемого за счет земельных долей, определении границ земельного участка. Несмотря на то, что законом предусмотрена досудебная процедура урегулирования данной категории споров, мы не знаем ни одного случая досудебного урегулирования из собственной практики, и также не смогли найти ни одного случая досудебного урегулирования в открытых источниках.

На третьем месте – иски об оспаривании решений общих собраний в части выделения земельного участка в счет земельных долей, а также об определении местоположения земельных участков, выделяемых в счет земельных долей.

Далее можно поставить споры, связанные с возмездным отчуждением земельной доли. Из-за того, что такие сделки ограничены составом лиц, имеющих право на покупку земельной доли, для сельскохозяйственных организаций именно данная практика является наиболее актуальной для выявления рисков при приобретении прав на земли сельхозназначения. Законодательство неоднократно менялось, более того, практика по признанию права на приобретение земельных долей на возмездной основе неоднозначна. Неопределенность норм права создает возможность для злоупотреблений и порождает противоречивую правоприменительную практику. Даже в пределах одного субъекта федерации можно встретить судебные решения по аналогичным спорам, противоречащие друг другу.

Много судебных споров возникает при приведении в соответствие с нормами действующего законодательства арендных отношений, вытекающих из договоров аренды земельных долей со множественностью лиц на стороне арендодателей, которые возникли до введения в действие Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Обсуждая проблемы практики применения оборота земель сельхозназначения на одном из юридических форумов, мы пришли к выводу, что для обсуждения всех проблем не хватит и нескольких дней. Поэтому я планирую серию статей, посвященных данной проблематике, в которой постараюсь обозначить основные сложности и способы их решения.

Код для вставки в блог