Что нам стоит дом построить, взяли пашню – будем жить

Сегодня практически во всех регионах идет активное жилищное строительство вокруг областных и региональных центров. В большинстве случаев расширение территорий поселений происходит за счет сельскохозяйственных угодий. Активная скупка земель сельхозназначения вокруг городов и населенных пунктов, близко расположенных к «интересным местам», началась давно.

Государственные программы поддержки АПК декларируют защиту сельскохозяйственных угодий, сохранение пашни, поднятие залежей, но при этом с помощью законодателей, органов власти и местного самоуправления пашня переводится под застройку.

Пунктом 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предусмотрена возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельного участка из видов, определенных зонированием территорий. Зонирование территорий осуществляется путем принятия правил землепользования и застройки (ПЗЗ) населенного пункта (ст. 30-32 Градостроительного кодекса РФ, далее – ГК РФ).

С введением в действие 1 января 2005 г. ГК РФ был установлен пятилетний срок для принятия органами местного самоуправления ПЗЗ, после этой даты при отсутствии ПЗЗ запрещалось предоставлять земельные участки для строительства. Этот срок был продлен до 1 января 2012 года.

На откуп глав администраций поселений или городских округов, глав администраций муниципальных районов было предоставлено право принимать решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой.

На сегодняшний день в большинстве населенных пунктов приняты планы землеустройства и застройки, но, если проанализировать ситуацию, становится понятно, что дело не в планах землеустройства и застройки, а в нескоординированности мнений и решений органов власти, а также в законодательном определении порядка изменения разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Не секрет, что вокруг городских центров производилась и производится активная спекулятивная покупка земельных долей у крестьян с целью дальнейшей перепродажи девелоперам. Зачастую эти действия производятся и самими девелоперами.

Итог плачевный: на пашне вместо сельскохозяйственных культур вырастают дома. До 1 января 2012 года Росреестр и Минэкономразвития России фактически разрешили выбирать вид использования земельного участка в целом для категории земель сельскохозяйственного назначения (ст. 78 ЗК РФ). То есть собственник вправе изменить вид разрешенного использования с «для сельскохозяйственного производства», «для крестьянского (фермерского) хозяйства» на «для дачного строительства».

Так, в Письме Минэкономразвития от 17 мая 2011 № Д23-2051 «О порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения» указано, что «до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2012 г. решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой администрации с учетом результата публичных слушаний. Вместе с тем результаты публичных слушаний для принятия главой местного самоуправления указанного решения имеют рекомендательный характер».

Аналогичная позиция отражена в Письме Минэкономразвития России от 5 августа 2011 ОГ-Д23-834 «Об изменении вида разрешенного использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения «для сельскохозяйственного использования» на вид разрешенного использования «для дачного строительства», а также в Письме Минэкономразвития России от 15 декабря 2011 г. № ОГ-Д23-2457 «Об изменении вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения "для сельскохозяйственного использования" на вид разрешенного использования "для дачного строительства".

При этом арбитражные суды и суды общей юрисдикции пришли к однозначному выводу о невозможности изменения разрешенного использования сельскохозяйственных угодий без изменения категории земли. Суды придерживаются позиции, что разрешенное использование сельскохозяйственных угодий может быть изменено только после перевода участка в другую категорию земель в порядке, определенном законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.

Так в постановлении 17-го Арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2011 г. № 17АП-12861/2010-ГК, принятом по заявлению о признании незаконным отказа в кадастровом учете изменений объекта недвижимости земельного участка, земля переводится из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов». Там сказано, что «спорный земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт отнесения спорного земельного участка к землям населенного пункта в установленном законом порядке. Зонирование территории муниципального образования в соответствии с правилами землепользования и застройки не свидетельствует о переводе земель из одной категории в другую, в том числе об изменении категорий земель в отношении земельного участка, принадлежащего заявителю» (в удовлетворении заявленных требований отказано).

Постановлением 1-го Арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2011 по делу № А79-832/2011 отказано в удовлетворении заявления дачного некоммерческого партнерства о признании незаконным решения администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельных участков. В обосновании указано, что «изменение вида разрешенного использования земельных участков с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» приводит к выводу этих участков из режима специального регулирования оборота сельскохозяйственных угодий. Кроме того, изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения возможно только при условии выполнения всех требований, предусмотренных законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Определением Калужского областного суда от 12 октября 2011 г. по делу № 33-2686/2011 отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в осуществлении государственного кадастрового учета. Обоснование: «Положения действующего законодательства устанавливают приоритет в использовании и особую охрану земель сельскохозяйственного назначения, и с учетом этого определяющих разрешение вопросов об изменении вида разрешенного использования таких земель».

Письма Минэкономразвития и подведомственных ему структур не имеют нормативного значения и не являются официальным толкованием закона, о чем прямо указывается в документе. Руководствоваться следует уже сложившейся судебной практикой. Действие градостроительных регламентов, планы землеустройства и застройки не распространяются на сельскохозяйственные земли. Так как вопрос нормативного обоснования и регламентирования процедуры смены разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения не решен, это создает препятствия для эффективного использования земель сельхозназначения и провоцирует коррупционное «решение вопроса».

Также необходимо не забывать, что выбытие земель из сельскохозяйственного производства в черте населенных пунктов может нанести урон продовольственному снабжению населения городов и сел, потому что эти земли наиболее удобно расположены по отношению к конечному потребителю.

Необходимо искать сбалансированный подход в застройке и сельскохозяйственном производстве, принимая во внимание такие факторы, как количество жителей, уровень социального развития, масштабность существующего сельскохозяйственного производства.

Код для вставки в блог