Оборот земель сельхозназначения и новеллы гражданского кодекса РФ

Изменения Гражданского кодекса РФ постоянно обсуждаются, комментируются, но в основном без акцента на отраслевом законодательстве. Пожалуй, больше всего комментариев связано с корпоративным правом. Мне бы хотелось рассмотреть влияние изменений на регулирование сделок, связанных с оборотом земель сельхозназначения.

 Государственная регистрация прав на имущество

На что следует обратить внимание? Первоначально Федеральным Законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ было установлено, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558 «Особенности продажи жилых помещений», 560 «Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия»,574 «Форма договора дарения», 584 «Форма договора ренты», 609 «Форма и государственная регистрация договора аренды», 651 «Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения», 658 «Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия» Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть со 2 марта 2013 г.).

Но уже 4 марта 2013 года в Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ были внесены изменения, и положения о том, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежат применению в отношении договоров аренды, договоров аренды зданий или сооружений, договоров аренды предприятия, были исключены.

Таким образом, договоры аренды, заключенные в период со 2-го по 3-е марта 2013 года (два дня) не подлежали государственной регистрации. Учитывая, что эти даты выпали на выходные дни, можно предположить, что договоры, заключенные в эти дни, отсутствуют.  Если же все-таки, указанные договоры были подписаны и заключены в эти дни, отсутствие государственной регистрации не влияет на их заключенность. Можно предположить, что недобросовестные участники рынка могут воспользоваться сложившейся ситуацией.

Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса

На практике определенное неудобство при совершении сделок с земельными участками вызывает необходимость личного присутствия обеих сторон при подаче документов в Росреестр. Теперь регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса сможет помочь сэкономить время.

Пунктом 3 статьи 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество» ГК РФ установлено, что запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Решения собраний. Глава 9.1. Гражданского кодекса РФ

В своей юридической практике при проведении собраний участников общей долевой собственности на земельные участки сельхозназначения мы уже давно применяем рекомендации и сложившуюся практику в сфере корпоративного законодательства, потому что законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» четко не регламентирована процедура принятия решений на общем собрании, а также четкие требования к оформлению протокола общего собрания.

Подпунктами 11 и 12 статьи 14.1 «Общее собрание участников долевой собственности» закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что протокол подписывается председателем и секретарем общего собрания, а также уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка; протокол составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, а второй – в органе местного самоуправления по месту расположения земельных участков.

В остальном следует руководствоваться ст. 181.2 «Принятие решения собрания» ГК РФ. В протоколе общего собрания должны быть указаны:

• Дата, время и место проведения собрания;
• Сведения о лицах, принявших участие в собрании;
• Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
• Сведения о лицах, проводивших подсчет голосов – сведения о счетной комиссии, которую рекомендуется выбрать и утвердить до начала собрания;
• Сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол – рекомендации по данному вопросу.
• Из анализа судебной практики следует, что решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения признавались недействительными в основном по процессуальным основаниям:

• Собрание созвано ненадлежащим лицом;
• Ненадлежащее уведомление о проведении общего собрания;
• Изменение повестки дня, которая была озвучена в извещении о проведении собрания, в день проведения собрания. Так как для обеспечения кворума на собрании может присутствовать 20% от общего количества участников общей долевой собственности или владеющие в совокупности 50% долей, то изменение повестки дня связано с конфликтом интересов с остальными участниками общей долевой собственности, которые не участвовали в проведении собрания и принятии решения об изменении повестки дня;

• Формулировки в повестке дня собрания «творчески» переработаны и отличаются от формулировок, установленных действующим законодательством, что в дальнейшем вызывает проблемы с исполнением решения общего собрания и споры при трактовке вынесенных решений;
• Не был соблюден порядок регистрации лиц, участвующих в собрании, отсутствует список присутствующих на общем собрании, или в списке не указаны данные о документах, подтверждающих права участника общей долевой собственности;
• По одному и тому же земельному участку имеются два решения общего собрания с противоположными решениями (приоритет будет у того собрания, которое было проведено в более раннюю дату);

По итогам проведения общего собрания имеются два протокола с разным текстом и результатами голосования.

Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не устанавливает прямых указаний для признания решения общего собрания недействительным, ГК же установил основания признания решения общего собрания недействительным, которые теперь распространяются и на решения общего собрания участников общей долевой собственности (ст. 181.4 «Оспоримость решения собрания» ГК РФ):

• Допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
• У лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
• Допущено существенное нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
• Допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения вправе оспорить участник общей долевой собственности, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено, то есть решение за которое вы отдали свой голос, в итоге не было принято большинством участников собрания.

Решение собрания может быть оспорено в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок может быть признано ничтожным по следующим основаниям (ст. 181.5 «Ничтожность решения собрания» ГК РФ):

• Если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники  общей долевой собственности на земельный участок;
• Принято при отсутствии необходимого кворума;
• Принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания. Компетенция общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения установлена ст. 14 «Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящемся в долевой собственности» закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
• Противоречит основам правопорядка или нравственности.

Код для вставки в блог